土拍遇冷，各省政府性基金收入壓力測算

1、房企困境，土拍遇冷：

自“三道紅線”及商品房預售資金監管政策收緊以來，房地產行業融資環境呈現收縮態勢，其中民營房企信用債凈融資持續為負。此外，受前期各地樓市調控政策及期房交付問題影響，居民購房意愿下滑，主要城市商品房銷售情況呈持續惡化。受地產銷售及融資雙重困境影響，房企拿地意愿快速下滑，2021年下半年度全國土地拍賣市場呈現量價齊跌，成交行情由熱轉冷

2、土地財政，地方政府重要抓手：

2015 年以來隨著我國城鎮化水平快速提高，政府性基金收入規模增從 3.82 萬億增長至 9.39 萬億， 其中土地出讓收入占比亦大幅增長，從 2015 年的 85% 增長至 2021 年 93% 。 而從各省綜合財力結構來看，土地財政與區域經濟發展高度掛鉤，浙江、江蘇、廣東、山東、福建等沿海發達地區土地依賴度明顯高于其他省份，考慮各省經濟體量及其占比，目前土地財政已然成為地方政府的重要抓手。

3、各省政府性基金收入壓力測算：

進入 2022 年以來，雖然各省樓市政策持續放寬，但是主要城市商品房銷售情況仍在惡化，且房企債券違約浪潮持續蔓延，土地拍賣市場行情轉暖跡象仍舊不明，短期來看各省土地財政改善難度較大。 因此，我們基于土地出讓收入占政府性基金收入比重 90% 、目前土地拍賣市場行情已經觸底以及土地成交價款與土地出讓收入之間存在半年時滯的三點假設出發，對 2022 年度各省政府性基金收入進行壓力測算。

基于壓力測算結果來看：

1. 政府性基金收入能夠有效覆蓋一年內到期及回售債券余額，且對城投平臺短期有息債務覆蓋能力大于 1 的省份（直轄市）主要包括： 上海、北京、廣東、遼寧、青海。

2. 政府性基金收入無法覆蓋一年內到期及回售債券省份（直轄市）主要包括： 四川、湖南、貴州、天津、新疆、甘肅、吉林、江西、寧夏、廣西及云南。

3. 政府性基金收入能夠覆蓋一年內到期及回售債券但對城投平臺短期有息債務覆蓋倍數小于 0.5 的省份主要包括： 河南、重慶、陜西。

風險提示：統計數據存在誤差、土拍行情下行超預期。

證券研究報告：《土拍遇冷，各省政府性基金收入壓力測算》

對外發布時間：2022年3月25日

本報告分析師：楊為敩，執業資格證書編號：S0020521060001